[편집자주] 윤석열 정부의 재건축 규제 완화 기대감이 커지고 있다. ‘재건축 빅뱅 시대’가 열릴 것이란 전망도 나온다. 하지만 전문성이 부족한 조합이나 지자체 등이 시행착오 없이 제대로 이끌수 있을지 우려도 나온다. 집값 불안과 이주 수요에 따른 전세난도 걱정이다. 윤석열 정부가 규제 완화 전 고민해야 할 과제를 짚어봤다.
재건축 첫 단계인 안전진단 신청이 가능한 아파트가 서울과 1기 신도시만 최소 60만 가구가 넘는 것으로 확인됐다. 집값 과열 우려로 민간 재건축을 사실상 중단했던 문재인 정부와 달리 윤석열 당선인은 안전진단 규제부터 과감하게 풀 계획이다. 이에 따라 매년 수십만채가 재건축 시장에 진입, ‘재건축 빅뱅’이 시작된다. 중앙정부 차원의 안전진단 규제가 힘을 잃은 만큼 재건축 인가 속도조절 권한을 갖고 있는 서울시 등 지자체의 정밀한 스케줄이 필수라는 지적이 나온다.
서울 30만 가구 이상·1기 신도시 29만2000가구 안전진단 신청한다.. 재건축 ‘빅뱅시대’
2일 정부와 서울시 등에 따르면 준공 30년이 지났지만 재건축 안전진단을 통과하지 않은 서울 아파트는 약 30만 가구 이상인 것으로 추산된다. 지난 1986~1988년 준공한 목동신시가지 1~14단지가 몰려있는 양천구에서 2만4000가구가 재건축 대상에 들어가고 1988년 준공한 노원구 상계동 주공 아파트도 안전진단 신청이 가능한 대규모 단지다.
1989년부터 1996년 조성된 1기 신도시들도 향후 3년 안에 준공 30년이 도래하는 아파트가 총 19만2000가구에 달한다. 고양 일산 6만9000가구, 성남 분당 9만7580가구, 부천 중동 4만1435가구, 안양 평촌 4만2047가구, 군포 산본 4만1947가구 등으로 올해부터 순차적으로 30년 연한을 넘어선다.
안전진단 틀어쥔 국토부 ‘지고’ 인허가권 서울시 ‘뜬다’..집값불안·전세난 막을 정밀 스케줄 ‘필수’
재건축 빅뱅 시대에는 중앙정부보다 지자체 권한이 대폭 확대될 전망이다. 국토교통부는 그동안 도시정비법 시행령을 통해 안전진단 평가 점수 비중을 변경하고 안전진단 평가 5단계 중 조건부 E 등급에 대해 산하 한국건설기술연구원 재검증을 통해 재건축에 직간접적 영향력을 행사해 왔다. 집값 불안을 막기 위해 안전진단을 통해 재건축 사업을 늦추는 경우가 많았다. 윤석열 정부에서 시행령이 개정되고 재검증 절차가 사실상 생략되면 정부 권한은 대폭 축소될 수밖에 없다.
관건은 권한을 넘겨 받은 지자체가 주택 수급 동향을 정확히 파악해 지역별로 재건축 속도조절을 제대로 할수 있느냐다. 현행 도시정비법에 따르면 시·도지사는 주택이 현저히 부족하거나 반대로 집값이 불안정할 경우 재건축 사업시행계획인가 또는 관리처분계획인가를 조정할 권한을 갖고 있다. 특히 1기 신도시의 경우 연평균 5만 가구씩 재건축 연한을 초과한 아파트 단지가 쏟아진다. 지자체가 재건축 스케줄을 초기부터 제대로 세우지 않으면 1기 신도시발 부동산 불안이 전국을 강타할수 있다.
재건축에서 시작된 집값 불안은 전셋값 급등으로 이어진다. 재건축 단지 거주민이 전세 수요자로 인근 시장으로 일시에 쏟아져 나오기 때문이다. 실제 지난해 하반기 서울 서초구 반포동 반포 1·2·4주구 2210가구의 재건축 이주가 시작되고 인근 반포3주구 1490가구가 뒤이어 재건축 공사를 시작하면서 일대 전셋값이 급등하기도 했다. 당시 반포동 전셋값이 서울 전셋값의 4배까지 폭등하면서 서울 임대차 시장 불안 요인으로 작용했다.
특히 1기 신도시는 아직까지 재건축 경험이 전무하다. 지역구 표심을 의식한 정치인들이 지자체를 압박해 우선순위 경쟁을 벌일 가능성도 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “전면적인 재건축 보다는 순환개발을 통해 지자체가 스스로 공급을 조절해야만 집값급등이나 전세난 등의 문제를 예방할 수 있다”며 “1기 신도시는 용적률을 올려주더라도 건폐율을 낮추고 도로·공원용지 기부채납을 받아 주거환경을 개선하는 방향으로 도시계획을 정밀하게 짜야 한다”고 지적했다.
