[편집자주] 윤석열 정부의 재건축 규제 완화 기대감이 커지고 있다. ‘재건축 빅뱅 시대’가 열릴 것이란 전망도 나온다. 하지만 전문성이 부족한 조합이나 지자체 등이 시행착오 없이 제대로 이끌수 있을지 우려도 나온다. 집값 불안과 이주 수요에 따른 전세난도 걱정이다. 윤석열 정부가 규제 완화 전 고민해야 할 과제를 짚어봤다.
재건축초과이익환수(재초환) 제도로 많게는 수억대 부담금을 통보 받은 전국 63개 단지의 운명이 ‘재초환법’ 개정에 달렸다. 윤석열 당선인은 재초환 제도 완화를 공약했다. 하지만 법 개정이 필요해 다수당인 더불어민주당이 동의해야 가능하다. 초과이익 환수 정당성에 대해 일반 국민과 조합원의 입장도 크게 다르다. 재건축 활성화를 위해선 사회적으로 적정 수준에 대한 합의가 필요하다는 지적이 나온다.
완화방안으로 부과개시시점, 면제기준 조정 등 거론
윤 당선인은 후보 시절, 재건축 규제 중 하나인 재초환 제도를 완화하겠다고 공약했다. 부담금 부과 기준금액을 상향하고 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등이 세부과제다.
재초환 제도는 재건축사업으로 조합 또는 조합원이 얻은 이익에서 인근 주택 상승분과 비용 등을 뺀 초과이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 제정된 후 10년 간 유예됐다가 2018년 부활했다. 하지만 초과이익이 과다 계산된다는 점, 부과일로부터 6개월 이내 납부해야 한다는 점 등이 과도한 규제라는 지적이 제기돼왔다.
실제 강남권 재건축 아파트들의 경우, 1인당 부담금 규모가 수억원에 달한다. 서초구 반포3주구는 4억원, 강남구 대치쌍용1차는 3억원, 서초구 방배삼익은 2억7500만원 수준의 재초환 부담금 예정액이 각각 통보됐다. 2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액을 통보 받은 조합은 전국 63개 단지, 3만3800가구에 달한다.
완화 방안으로는 부과개시 시점을 뒤로 미뤄 초과이익을 줄이는 안이 우선 거론된다. 현재 초과이익을 산정하는 개시시점과 종료시점은 각각 조합설립추진위원회 승인일과 재건축 준공인가일이다. 인수위가 재건축 규제 완화로 인한 단기 시장 불안을 주시하고 있는 만큼, 부과개시시점을 현행보다 한단계 미루는 ‘조합설립인가일’로 바꿀 것이란 관측이 우세하다.
부담금을 부과하는 초과이익 면제 기준은 상향될 것으로 보인다. 현재는 1인당 평균 이익이 3000만원 이하일 때 면제를 받는다. 재초환 부담을 현격하게 낮추는 방안으로 면제 기준을 3000만원에서 1억원 이상으로 올리는 방안이 거론되고 있다. 현재 3000만~5000만원, 5000만~7000만원, 7000만~9000만원, 9000만~1억1000만원, 1억1000만원 초과 등 구간별로 부과율이 다르다.
완화하려면 법 개정 필수 “민주당 반대하면 어려워”
재건축 시장에서는 정권교체 이후 재초환 완화에 대한 기대감이 높다. 재초환 1호 부과 대상으로 꼽히는 서울 반포현대(반포센트레빌아스테리움) 재건축조합은 4~5월로 예정됐던 확정 부담금 통보시점을 유예해달라고 서초구에 공식 요청했다. 준공인가일로부터 5개월 내 부담금 결정·부과가 법으로 정해져 있어 무기한 연기는 불가능하다. 부담금 예정액이 통보된 전국 63개 단지도 상황을 주시하고 있다.
부과개시시점이나 면제 기준 등은 모두 법률에 규정된 사항이어서 완화하려면 법 개정이 필수적이다. 하지만 다수당인 더불어민주당이 이에 반대하거나 신중한 입장이어서 법 개정까지는 상당 기간 소요되거나 공약 이행이 안될 가능성도 있다. 확정 부담금이 부과되고 나서 법이 개정될 경우에는 소급 적용 논란이 빚어질 수 있다.
일각에서는 재초환을 폐지해야 한다는 목소리도 나오고 있지만 불로소득 환수, 소득분배의 불공평을 해소한다는 공익적 측면에서 폐지는 사실상 어렵다는 반론도 만만찮다. 다만 부과 정도에 대해서는 사회적 합의가 필요하다는 의견이 우세하다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “조합원들은 재초환의 완전 폐지를 원하지만 일반 국민들은 폐지에 동의하지 않을 것”이라며 “지금보다 완화된 방식으로의 사회적 합의가 필요해보인다”고 말했다. 정회근 남서울대 교수도 “재초환은 공익목적과 사익목적 사이에서 합리적이고 효율적으로 조정돼야 한다”고 주장했다.
